یکی از آسیب‌های مهم در اقتصاد هر کشوری، سوء استفاده از فضاهای تاریک در اقتصاد است. این فضاهای تاریک را عوامل ضد شفافیت و نظارت به وجود می‌آورند. از همین رو کشورهای پیشرو در شفافیت اقتصادی تلاش کرده‌اند با بهره‌گیری از ابزارهایی مانند ثبت رسمی به خصوص در اموال غیرمنقول این فضاهای تاریک را شفاف کنند.
ابزار ثبت رسمی بخصوص در اموال غیر منقول به دولت امکان نظارت برخط بر معاملات و انتقال مالکیت‌ها را می‌دهد. همین مسئله باعث می‌شود تا افراد سودجو نتوانند، بازار اموال غیرمنقول از جمله زمین و مسکن را متلاطم کرده یا پول‌های کثیف را وارد بازار زمین و مسکن کنند.
نظام‌های ثبتی استاندارد در دنیا
از همین رو در دنیا دو نوع نظام ثبتی برای ایجاد شفافیت و نظارت دولت‌‌ها بر فعالیت‌های اقتصادی به ویژه بازار اموال غیرمنقول به وجود آمده است؛ نظام ثبتی ایجادی و نظام ثبتی تأییدی یا حمایتی.
۱-نظام ثبتی ایجادی: در این نوع نظام ثبتی، انتقال مالکیت میان معامله کنندگان با انجام ثبت رسمی معامله امکان پذیر است. نظام ثبت ایجادی نیز به دو زیر مجموعه ترکیبی و بسیط تقسیم بندی می‌شود.
الف- نظام ایجادی ترکیبی: این نظام ترکیبی از عقد قرارداد و ثبت رسمی جهت انتقال مالکیت است. در این روش قرار داد یا ثبت هیچ کدام به تنهایی نمی‌توانند حق مالکیت برای کسی به وجود بیاورند بلکه بباید هم بین طرفین معامله قرار داد نوشته شود و هم این معامله در نزد حاکمیت به ثبت رسمی برسد. از جمله کشورهایی که از این مدل پیروی می‌کنند می‌توان به اتریش و سوئیس اشاره کرد. مطابق مواد ۶۵۶ و ۶۵۷ قانون مدنی سوئیس تا زمانی که معامله انجام شده در بازار اموال غیر منقول در دفاتر ثبت به ثبت رسمی نرسد، انتقال مالکیت رخ نمی‌دهد.
ب- نظام ایجاد بسیط: در این نظام ثبتی، عملیات ثبت رسمی به تنهایی می‌تواند مالکیت ملک را انتقال دهد و نیازی به قرار داد نیست. نظام ثبتی برخی از کشورها از جمله آلمان در این مدل جای می‌گیرد. مطابق ماده ۸۷۳ قانون مدنی آلمان، معاملات اموال غیر منقول اگر به ثبت رسمی نرسند، انتقال مالکیت صورت نمی‌گیرد.
نقطه مشترک نظام‌های ایجادی این است که در هر دو، قرارداد نوشته شده بین طرفین معامله در عین معتبر بودن، اما شرط لازم انتقال مالکیت نیست و در ضمن در برابر اشخاص ثالث نیز معتبر نخواهد بود. تفاوت‌هایی ها هم که در این نظامات ثبتی وجود دارد به دلیل تفاوت در حکمرانی و قوانین این کشورها است.
۲- نظام تأییدی یا حمایتی: در این نظام ثبتی قرار داد نوشته شده(اسناد عادی) بین طرفین معامله برای انتقال مالکیت کافی است اما در برابر شخص ثالث معتبر نیست. در واقع اگر یک ملک تنها به وسیله یک قرار دادبین طرفین معامله به فرد «الف» فروخته شود و مدتی بعد همان ملک به وسیله سند رسمی به فرد «ب» فروخته شود. در نزد حاکمیت مالکیت فرد«ب» به رسمیت شناخته می‌شود. نظام ثبتی کشور فرانسه از این مدل پیروی می‌کند.
هر دو نظام ایجادی و تأییدی با وجود تفاوتها، دو ویژگی مشترک دارند. ویژگی اول، قابلیت اطلاع رسانی است. از آنجا که معاملات انجام شده در این نظامات ثبتی باید در یک سیستم منسجم به ثبت برسد، هم حاکمیت و هم افراد می‌توانند به صورت برخط از وضعیت ملک مورد نظر مطلع شوند. ویژگی دوم، تضمین حقوق مالکیت دارندگان سند رسمی از سوی حاکمیت است.
اعتبار اسناد قولنامه‌ای در ایران بر خلاف استانداردهای رایج دنیا
میرمحمدی استاد حقوق در این باره به فارس می‌گوید: نظارت حاکمیت بر بازار اموال غیرمنقول باعث می‌شود تا افراد سودجو نتوانند دست به اقداماتی از جمله زمین‌خواری، فروش یک ملک به چندین نفر و نیز ورود پول‌های کثیف به بازاز خرید و فروش زمین و مسکن، بزنند. نظارتی که تنها از طریق گلوگاه کردن ثبت رسمی برای انتقال مالکیت ممکن است.
وی می افزاید: فسادهایی که در کشورهای ذکر شده به دلیل نظارت دولت تقریبا حذف شده‌اند، در ایران اما به کرات، رخ می‌دهند. زیرا که در ایران ثبت رسمی شرط لازم انتقال مالکیت نیست.
این استاد حقوق ادامه می دهد: از سوی دیگر علاوه بر اسناد رسمی، اسناد غیررسمی(قولنامه‌ای) نیز در برابر شخص ثالث، معتبر هستند. در واقع نظام ثبتی ایران از هیچ یک از استاندارد های حاکم در دنیا پیروی نمی‌کند. مطابق نظام ثبتی ایران، انتقال مالکیت هم از طریق ثبت رسمی و صدور سند رسمی و هم از طریق اسناد غیررسمی(قولنامه‌ای) امکان پذیر است.
از طرف دیگر، اسناد غیررسمی با وجود غیرقابل نظارت بودن در نزد دادگاه در برخی موارد از سند رسمی معتبرتر است. چرا که در ایران برخلاف کشورهای ذکر شده، اعتبار سند نه به رسمی بودن بلکه به تاریخ تنظیم سند است.
در واقع حق با کسی است که زودتر ملک را خریداری کرده است. از سوی دیگر از آنجا که اسناد قولنامه‌ای در نزد حاکمیت به ثبت نمی‌رسد، معامله با این اسناد منجر به ایجاد فضای غیرشفاف در بازار زمین و مسکن می‌شود. همه این مسائل باعث به وجود آمدن فسادهایی چون زمین‌خواری، پولشویی، معاملات معارض و حتی فرار مالیاتی، می‌شود.
ذبیح‌الله خدائیان، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این باره معتقد است: سند عادی(قولنامه‌ای)، اعتباری به آن شکل در جهان ندارد، چون منشأ بسیاری از جرایم ازجمله پولشویی، فرار مالیاتی، کلاهبرداری و… سند عادی است.
الزام‌های قانونی کدامند؟
وی به فارس می گوید: در حال حاضر اکثر معاملات با سند عادی انجام می‌شود که این موضوع منشأ اختلافات، مطرح شدن دعاوی و تشکیل پرونده‌های بسیاری در دستگاه قضایی شده است.این درحالی است که بر اساس ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی، سند عبارت است از هر نوشته‌ای که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. یعنی به چیزی سند می‌گوییم که هم نوشته و هم قابل استناد باشد؛ همچنین طبق ماده ۱۲۸۶ همین قانون، سند اشتمال بر دو نوع عادی و سند رسمی دارد و سند رسمی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت تنظیم قانونی و با رعایت مقررات قانونی تنظیم شده باشد.
خدائیان معتقد است : هنوز سند عادی در کشور ما دارای اعتبار است و همین اعتبار اسناد عادی، خود منشأ بسیاری از دعاوی مطرح شده در دادگاه‌ها است؛ زیرا سند عادی فقط آن نیست که در دفاتر معاملات ملکی تنظیم شده باشد بلکه دو نفر هم می‌توانند در خانه خود اقدام به معامله و تنظیم سندی عادی کنند.
معاون قوه قضائیه در مورد الزام قانون دراین باره می گوید: در قانون برنامه ششم توسعه حکمی درباره اسناد رسمی پیش بینی شده که بر اساس این حکم، کسانی که سند رسمی دارند در ابتدا باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنند؛ بنابراین طبق بند ب ماده ۱۱۳ قانون برنامه ششم مقرر شد اسناد رسمی لازم‌الاجرا از طریق ادارات اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اجرا شوند. در آن حکم به شاکی فرصت داده شد که ابتدا به ادارات ثبتی مراجعه کند و اگر اقدام او نتیجه بخش نبود ظرف حداکثر شش ماه به دستگاه قضایی مراجعه کند.
وی ادامه می دهد: در ماده ۶۲ قانون برنامه ششم همچنین پیش‌بینی شد که کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و … باید به‌صورت ثبتی انجام شود؛ مگر اینکه اعتبار یک سند عادی در محکمه ثابت شود.
خدائیان با اشاره به مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت اسناد که بر ثبت رسمی تاکید دارند،می افزاید: ماده ۲۲ این قانون مقرر داشته در صورتی که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به وی منتقل شده و این انتقال نیز در دفاتر املاک به ثبت رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
از سوی دیگر، سید ناصر موسوی لارگانی، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس در باره تبعات اعتبار معاملات قولنامه‌ای می‌گوید: «یک سری از زمین‌خواری‌ها و مشکلاتی که گریبانگیر جامعه شده به واسطه خرید و فروش‌های قولنامه‌ای است و بعضاً چون افراد به محضر نمی‌روند و سند نمی‌زنند بعضی وقت‌ها یک زمین یا یک ملک به تعداد زیادی فروخته می‌شود.»
همچنین، حسین معصوم، نماینده تام‌الاختیار سابق وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ بیت المال نیز درباره چگونگی زمین‌خواری با تکیه بر اسناد قولنامه‌ای می‌گوید: «شیوه زمین خواری به این صورت است که در ابتدا زمین تصرف می شود. سپس دور زمین دیوار می کشند و پس از آن شروع به ساخت و ساز می نمایند. در پایان نیز با اسناد قول نامه ای و عادی ملک به فروش می رسد.»
رسمی کردن معاملات تنها راه نجات
صاحب نظران معتقد هستند که برای مبارزه ریشه‌ای با فسادهایی که در بازار اموال غیر منقول مانند زمین‌خواری به وجود آمده‌اند، باید به سمت بی اعتباری معاملات قولنامه‌ای و رسمی کردن اسناد حرکت کنیم. در همین راستا آیت‌الله رئیسی، رئیس قوه قضائیه در پاسخ به انتقادات وارده به زمین‌خواری، معاملات معارض و نیز پولشویی می گوید: «من معتقدم که تنها راه نجات از این وضعیت، سند رسمی است و تلاش می‌کنم این مسئله را در سخنرانی‌های خود مطرح و تبیین کنم.»
عباس کریمی، استاد دانشگاه و عضو هیأت علمی دانشگاه تهران نیز در این باره معتقد است: کسی که با نظام حقوقی و نظام اقتصادی امروز آشنا باشد نمی‌تواند تصور کند که یک نظام اقتصادی در یک کشور شکل بگیرد بدون اینکه سند رسمی وجود داشته باشد؛ بنابراین باید منابع خود را از نو ببینیم و بعد آن را در نظام قانون‌گذاری خود حل کنیم.
وی به خبرنگار فارس می‌گوید: فرار از قوانین به‌واسطه اسناد غیررسمی بسیار زیاد است. در بحث مالیات، آمارهایی که راجع به فرار مالیاتی داده می‌شود به نظر من هنوز با واقعیت فاصله زیادی دارد. کسانی که با جامعه مرتبط هستند می‌دانند که خیلی از معاملات ما با سند غیررسمی انجام می‌شود و تعداد کمی از معامله‌ها در دفترخانه‌ها تنظیم می‌شود. شخص وکالت گرفته با وکالت و با سند غیررسمی معامله انجام می‌دهد، بنابراین فرار از قوانین مالیاتی مستند به سند غیررسمی دارد اتفاق می‌افتد.
کریمی ادامه می دهد: پولشویی با اتکاء به اسناد غیررسمی غوغا می‌کند، یعنی وقتی طرف به دادگاه می‌رود راجع به قاچاق شکایت می‌کند استعلام می‌کند مرجع قضایی این اسناد کیست؟ در استعلام ثبت می‌نویسند یک آپارتمان صد و پنجاه متری به اسم ایشان است درحالی‌که ما می‌دانیم که این شخص پنجاه تا ملک دارد و با سند غیررسمی خریده و نرفته آنها را سند رسمی کند که مالیات ندهد. این مسائل مشکلات بسیاری را برای دادگستری‌ها ایجاد می‌کند یعنی دعوایی که بعداً به خاطر فوت وکیل یا موکل دعاوی به دادگستری کشیده می‌شود و دادگستری را معطل می‌کنند و قوانین مربوط به پولشویی را واقعاً بی‌اثر می‌کند.
وی، فرار از دین و تضییع حقوق اشخاص ثالث با استناد به اسناد غیررسمی(قولنامه‌ای) را بسیار زیاد دانسته و می گوید: متأسفانه یکی از بحثهایی هم که در محاکم ما راه افتاده این است که تاریخ سند عادی را می‌پذیرند. در نظام فعلی حقوقی ما نیز تاریخ سند عادی نسبت به متعاملین فقط معتبر است، نسبت به اشخاص ثالث معتبر نیست. من اگر آمدم مالی از شما را توقیف کردم بابت بدهی که شما به من دارید و شخص ثالثی آمده سندی ارائه کرده که من به‌صورت غیررسمی مثلاً دو ماه پیش از ایشان خریده بودم و حالا او است که باید ثابت کند دو ماه قبل خریده؛ ما یک اصلی به نام تأخر حادث داریم که می‌گوید تاریخ معامله غیررسمی اگر اثبات نشد، فرض می‌شود بعد از توقیف معامله شده است.
این استاد دانشگاه می‌گوید: زمینه در قانون فراهم است( برای اعتباربخشی به معاملات غیررسمی) یک مقدار هم افراط شده در قانون و دادگاه‌های ما عملاً با توسل به اسناد غیررسمی حقوق مردم را از بین می‌برند و شروع می‌کنند به ساختن اسناد غیررسمی با تاریخ‌های مقدم و حقوقی که واقعاً وجود نداشته را از طریق اسناد غیررسمی ایجاد می‌کنند یعنی دو نفر تبانی می‌کنند و حقوق اشخاص عادی را از بین می‌برند.
بنابراین به نظر می‌رسد، بی اعتباری اسناد قولنامه‌ای، تنها از طریق اصلاح قانون قدیمی و ضعیف ثبت میسر است که این نیز بر عهده دستگاه قضایی به عنوان متولی اصلی ثبت اسناد و املاک در کشور است. حال باید دید که آیا قوه قضائیه که دیگر بر ریشه فساد در بازار مسکن، احاطه دارد، دست به اقدامات اصلاحی خواهد زد؟
