افزایش جهشی قیمت مسکن در یک سال و نیم گذشته که البته نشات گرفته از سایر تحولات اقتصادی و رشد نرخ ارز بود باعث شد تا قدرت خرید بیش از پیش کاهش یابد و این روزها جامانده های خرید مسکن به جرگه مستاجران اضافه شده‌اند. هر چند اکثر مستاجران نیز ناچار به جابجایی در محل سکونت شده و بخشی از آنها حتی به حاشیه شهرها منتقل شده‌اند.

ورود سرمایه ها و حجم بالای نقدینگی به بازار مسکن باعث شد تا سوداگران بدون ترس از پرداخت مالیات به راحتی در بازار مسکن جولان دهند.

طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن که با هدف مقابله با فعالیت های سوداگرانه، از تیرماه سال ۱۳۹۷ با رای بیش از ۱۰۰ نفر از نمایندگان مجلس، در دستور کار مجلس قرار گرفت در کمیسیون اقتصادی بررسی و با کلیات آن موافقت شد که در جریان بررسی جزئیات، طرح مذکور به دلیل وعده دولت جهت ارائه لایحه‌ای جامع در آینده‌ نزدیک، متوقف شد.

پیش از این نیز در شهریور ماه سال ۱۳۹۳ طی بررسی لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم بند ۱۷ از لایحه مذکور حذف شد و نمایندگان مجلس به مالیات بر عایدی سرمایه رأی منفی دادند و راه ورود سوداگران به بخش مسکن که بیشتر حول محور خرید و فروش بی ضابطه بود باز گذاشته شد.

بسیج دانشجویی دانشگاه تربیت مدرس در تازه ترین اقدام برای آگاه کردن نمایندگان مجلس با مزایای طرح مالیات بر عایدی مسکن گزارش داده که ایجاد پایه مالیات بر عایدی سرمایه از نظر علمی کاملا توجیه داشته و مورد تایید مراکز پژوهشی و اجرایی داخلی نظیر مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، وزارت امور اقتصادی و دارایی، سازمان برنامه و بودجه و سازمان امور مالیاتی قرار گرفته است. اما متاسفانه در ایران در سایه بی توجهی نمایندگان ملت و نداشتن دید بلندمدت از شرایط بازار مسکن، قانون جداگانه‌ای در مورد مالیات بر عایدی سرمایه وجود ندارد. حتی در قانون مالیات‌های مستقیم ایران هیچ‌گاه ماده‌ای به طور خاص در مورد مالیات بر عایدی سرمایه به طور کلی وجود نداشته است.

*مالیات بر عایدی سرمایه می تواند از رشد قیمت مسکن جلوگیری کند

مجید کیانپور عضو کمیسیون عمران مجلس با بیان اینکه بازار مسکن کشش افزایش قیمت را ندارد، معتقد است که قوانین مالیاتی به ویژه مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه می‌توانند از رشد قیمت جلوگیری کنند.

وی با اشاره به کاهش ۶۰ درصدی معاملات مسکن در چند ماه اخیر، افزود: افزایش قیمت‌ها و ورود بازار مسکن به رکود تورمی موجب کاهش معاملات مسکن شده است و اینها نشان می‌دهد که بازار، کشش افزایش قیمت را ندارد. بنابراین می‌توان با ایجاد موجی جهت نخریدن مسکن، بازار را به سمت کاهش قیمت‌ها سوق داد.

کیانپور ادامه داد: به طور حتم افزایش قیمت مسکن دلایل مختلفی دارد که فعالیت دلالان و سوداگران و نبود قوانین مالیاتی به ویژه مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه بخشی از این عوامل و دلایل است، اما تمام مسائل در بستر کمبود مسکن رخ می‌دهد.

وی ادامه داد: زمانی که میان عرضه و تقاضای مسکن تعادل وجود داشته باشد، عوامل و شاخص‌های موجود در بازار کمتر اثرگذار خواهند بود، اما وقتی چرخه خرید و فروش نامتعادل شود و تقاضا از عرضه پیشی بگیرد، کوچک‌ترین مسائل اثری چند برابری پیدا می‌کنند.

*با مالیات بر عایدی مسکن واسطه‌ها نمی‌توانند سودآوری کنند

مهدی غلامی کارشناس مسکن با اشاره به اینکه مسکن کالای مورد نیاز جامعه است و بدون مسکن هیچ خانواده‌ای نمی‌تواند زندگی کند و نبود آن اثر مستقیمی بر زندگی خانوارها می‌گذارد گفت:باید اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه از مسکن شروع شود و آرام آرام با جلو رفتن این طرح سایر بازارها نیز می‌توانند وارد مالیات بر عایدی سرمایه شوند.

وی افزود:به هر حال مقاومت‌هایی وجود دارد و همان طور که همه می‌دانیم دوره‌های رکود و رونق در بخش مسکن وجود دارد و برخی عنوان می‌کنند که چون دوران رکود مسکن است، به هیچ وجه سراغ طرح مالیات برعایدی مسکن نرویم، اما بعدها و در سال گذشته و امسال که رونق خرید و فروش رخ داد و قیمت‌ها افزایش یافت، همین مخالفان اعلام می‌کردند که در این برهه نیز نباید طرح مالیات بر عایدی مسکن اجرا شود.

غلامی افزود: برخی کارشناسان معتقدند که چون رکود و رونق داریم، تحریک تقاضا انجام دهیم و وام را افزایش دهیم و این دوران را مدیریت کنیم، اما برخی این پرسش را طرح می‌کنند که چرا این دوره رونق و رکود وجود دارد و پاسخ می‌دهند چون که ما رونق دائم نداریم.

وی ادامه داد: یکی از دلایل افزایش قیمت‌ها وجود سوداگران است که قبل از گرانی مسکن و در دوران رکود مسکن می‌خرند و بعد در دوران رونق به فروش می‌رسانند، بنابراین از دوران رکود سود بیشتری می‌برند و اقدام به خرید در این دوره کرده و سپس وارد دوره رونق شده و سپس سود مناسب بعد از فروش واحد مسکونی می‌برند.

وی افزود: پس وقتی ذینفعانی از اساس با این موضوع مشکل داشته باشند، با این طرح مقابله می‌شود؛ چراکه اگر مالیات بر عایدی مسکن تصویب و اجرایی شود واسطه‌ها نمی‌توانند در دوره رکود به خرید مسکن اقدام کرده و سپس در دوره‌ای که قیمت مسکن بالا می‌رود با سوءاستفاده به افزایش قیمت دامن زده و سود مناسبی ببرند.

*اثر روانی مالیات بر عایدی مسکن بر قیمت

افشین پروین‌پور کارشناس سیاستگذاری مسکن در خصوص تاثیر اجرای مالیات بر عایدی بر قیمت مسکن گفت: اجرای مالیات بر عایدی مسکن در کوتاه‌مدت هم می‌تواند مؤثر باشد چرا که هر سیاست اعلامی در حوزه اقتصاد یک اثر روانی دارد.

وی افزود: وقتی این موضوع در دولت نهم مطرح شد که قرار است چنین کاری اجرا شود ۱۰ درصد قیمت مسکن کاهش یافت؛ هر چند در همان سال‌ها هم این پایه مالیاتی اجرا نشد اما اثر روانی آن باعث شد که قیمت مسکن ۱۰ درصد کاهش یابد.

پروین‌پور ادامه داد: این سیاست هم اثرکوتاه‌مدت و هم میان‌مدت و بلندمدت خواهد داشت و کاملاً هم می‌تواند مؤثر باشد چون دورنمایی برای اقتصادی ترسیم می‌کند که سوداگری در بخش املاک و مستغلات سودی نخواهد داشت و این باعث می‌شود عده زیادی سرمایه‌های خود را از این بازار خارج کنند.

وی افزود: این برنامه می‌تواند یک سیاست مؤثر و راهگشا برای مهار حباب‌های قیمت مسکن و سوداگری‌ها باشد.

*سوداگران فضا را متشنج می کنند تا مالیات بر عایدی مسکن اجرا نشود

پروین‌پور اظهار داشت: مخالفت برخی از افراد با اجرای دریافت این مالیات برای این است که چون سوداگران علاقه‌ای به کاهش قیمت مسکن ندارند بنابر این فضا را متشنج می‌کنند و اعلام می‌کنند که این مالیات از تقاضای مصرفی دریافت می‌شود؛ در حالی که این طور نیست چراکه وقتی یک ملک مصرفی است و از آن استفاده می‌شود، مالیات بر عایدی از آن اخذ نمی‌شود.

وی ادامه داد: مالیات بر عایدی مسکن با سوداگران مقابله می‌کند و چون سرمایه‌گذاران ملک‌های اضافی دارند و کسب و سود می‌کنند این مالیات بر عایدی مسکن با آنها مقابله می‌کند.

*مالیات بر عایدی سرمایه یکی از راهکارهای مهم برای جلوگیری از معاملات صوری

سیدحسین افضلی عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز با تشریح راهکارهای ساماندهی بازار مسکن، بر لزوم اجرای مجموعه‌ای از سیاست‌ها برای کنترل بازار تاکید کرد و گفت:قطعا یک راهکار نمی‌تواند منجر به ساماندهی بازار مسکن شود بلکه باید بسته ای از سیاست ها و راهکارها برای تعدیل بازار مسکن تدوین شود.

وی مالیات بر عایدی سرمایه را یکی از راهکارهای مهم برای جلوگیری از معاملات صوری عنوان کرد و افزود: مالیات بر عایدی سرمایه که در دولت و مجلس در حال بررسی است، می‌تواند ابزاری برای دلال بازی و واسطه‌گری باشد، البته لازم بود نه فقط در حوزه مسکن بلکه برای ایجاد تعادل بخشی در اقتصاد، این نوع مالیات در سایر بازارهای اقتصادی نیز تسری یابد و عنوان این طرح که پیش از این تحت عنوان «مالیات بر عایدی مسکن»بود به «مالیات بر عایدی سرمایه» تغییر یابد.

این عضو کمیسیون عمران مجلس با تاکید بر اینکه در حال حاضر این طرح در کمیسیون اقتصادی مجلس به عنوان کمیسیون اقتصادی در حال بررسی است، افزود: در این شرایط برای ساماندهی بازار مسکن راهکارهای مختلف به صورت موازی باید در نظر گرفته شود.

وی ادامه داد: مالیات می‌تواند ابزار کنترل‌کننده برای خرید و فروش و معاملات بازار باشد و به اصطلاح از معاملات زیرمیزی جلوگیری می کند تا شفافیت در این حوزه ایجاد شود. این قانون پس از تصویب در مجلس و تایید شورای نگهبان در زمان اجرا قطعا باید با کمک بازیگران مختلف از جمله مشاوران املاک عملیاتی شود.

به گفته وی،مسئله دیگر که در مسکن یک چالش است مسئله تعداد بالای خانه های خالی است. اگر این واحدهای مسکونی همچنان خالی بمانند و ساماندهی نشوند قطعا فقط ابزار مالیات بر عایدی نمی تواند راهکار ساماندهی بازار مسکن باشد.

*مالیات بر عایدی سرمایه در بیش از ۱۸۰ کشور جهان در حال اجراست

در ادبیات اقتصادی اعتقاد بر آن است که نوسانات و شوک‌های ادواری بخش مسکن عموماً تحت تأثیر شوک‌های تقاضا و سوداگری در این بازار قرار دارد و مهم‌ترین ابزار دولت برای مدیریت و کنترل آن، نظام مالیاتی بخش مسکن است. یکی از موثرترین پایه های مالیاتی شناخته شده جهانی در بخش مسکن مالیات بر عایدی سرمایه CGT است. در صورتی که نرخ مالیات بر عایدی سرمایه به اندازه‌ای باشد که هزینه خرید و فروش به قصد انتفاع را بالا برد، تقاضای سرمایه‌ای کاهش یافته و موجب خروج سوداگران از بازار خواهد شد. در این صورت تقاضای کل دارایی مانند مسکن کاهش می‌یابد و تا حدی مانع از شکل‌گیری حباب‌های قیمتی و تلاطم‌های بزرگ در این بازار می‌شود.

عدم اخذ این مالیات به ویژه از بخش املاک و مستغلات، از طریق تحریک تقاضای سفته‌بازی در بازار مسکن، خانه‌دار شدن افراد نیازمند را با مانع جدی روبرو کرده است. علاوه بر این، به دلیل معاف بودن عواید حاصل از خرید و فروش دارایی‌ها در این بخش، درآمد سرشاری نصیب برخی افراد می‌شود و این امر با اصل عدالت مالیاتی نیز در تضاد است.

سالهاست مالیات بر عایدی سرمایه در بیش از ۱۸۰ کشور جهان در حال اجراست. طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن در تیرماه سال جاری با امضای بیش از ۱۰۰ نماینده مجلس اعلام وصول شد و در دستور کار کمیسیون اقتصادی مجلس قرار گرفت ولی تاکنون بخاطر مخالفت برخی از مسئولین دولتی و نمایندگان، این طرح به تصویب نهایی نرسیده و راهی صحن علنی مجلس نشده است.

به نظر می رسد مالیات بر عایدی سرمایه این ذهنیت افزایش قیمت شدید و سود مناسب برخی واسطه را از بین می‌برد، چرا که وقتی یک رشد قیمت رخ می‌دهد، چون مالیات مناسبی از آن اخذ می‌شود، چندان برای گران شدن مسکن اقدامات نامطلوب انجام نمی‌شود.

حال وقتی با اجرای این طرح این انتظارات از بین می‌رود انتظار دوره رونق و رکود فراموش شده و در کنار این موضوع با افزایش عرضه مسکن به طور مناسبی یک دوره رونق در بخش مسکن خواهیم داشت و دیگر سوداگران نمی‌توانند از سودهای هنگفتی که به دلیل وجود و اخذ مالیات از میزان آنها کم می‌شود، بهره‌مند شوند و انگیزه‌ای برای سوداگری در این بخش و افزایش قیمت‌ها نخواهند داشت.