به نقل از رازق / مسکن یکی از نیاز های اصلی مردم در جامعه است و در بسیاری از مسائل اجتماعی تاثیرگذار است، جامعه امروز ما بالقوه نیازمندمسکن بسیاری برای اقشار جامعه است ولی سال های اخیر شاهد تورم سرسام آور و رکود سنگینی در اقتصاد بودیم به نحوی که این شرایط اقتصادی  بسیاری از مشاغل را تا ورطه نابودی کشاند و باعث پایین آمدن قدرت خرید مردم شد.

ولی پایین آمدن قدرت مردم و رکود حاکم به بازار هم عاملی نشد تا دولتمردان تهسیلاتی به مردم بدهند که با قدرت پایین خرید بتوانند صاحب مسکن حداقلی خود شوند، بازهم شاهد آن بودیم که بانک ها به جای که به صورت تعاونی و سودکم به مردم تسهیلات بدهند به فکر سودروی سود خود بودند وتسهیلات بانک ها هم نتوانست باعث احیای بازار مسکن شود.

به‌عنوان نمونه در طرح «صندوق پس‌انداز مسکن یکم» که تا سقف ۱۶۰ میلیون تومان تسهیلات رهنی در اختیار زوجین خانه‌اولی قرار می‌گیرد، طی یک‌ سال گذشته حدود کمی از افراد جامعه ثبت نام کرده‌اند که بسیار پایین‌تر از میزان موردانتظار بود با وجود اینکه طرح یادشده فرصت منحصر‌به‌‌فردی را برای خانه‌دار شدن در اختیار زوجین قرار می‌دهد، بسیاری از آنها قادر نیستند برای دریافت تسهیلات، مبالغ پیش‌پرداخت سپرده‌گذاری یکساله معادل نصف مبلغ وام یا اقساط نه چندان بزرگ تسهیلات یادشده را متقبل شوند.

علت رکود مسکن چیست؟

بازار مسکن در گذشته همواره با اهرم تقاضای مازاد حرکت کرده است. طی سال‌ها این تقاضای مازاد با متورم‌کردن قیمت‌های زمین، پروانه‌های ساخت و سایر نهاده‌های تولید، الگوی پله‌ای افزایش قیمت مسکن را به همراه داشته است. همین تورم بوده است که اشتغال به ساخت‌وساز را برای اغلب سازندگان خرد و بزرگ، غیرحرفه‌ای و حرفه‌ای توجیه‌پذیر کرده است. اکنون جای خالی تورم برایمان روشن کرده که در این سال‌ها خلق ارزش نمی‌کردیم، بلکه ارزش‌ها را نابود می‌کردیم.

حال معلوم شده که چرا هرچیزی با هر کیفیتی می‌ساختیم، به‌صرفه بوده است؛ چرا به تکنولوژی‌های جدید ساخت‌وساز نیازی نداشته‌ایم؛ چرا تاخیر در بهره‌برداری از پروژه‌ها که در دنیا فاجعه محسوب می‌شود، مایه‌ نزول برکت بوده است، چرا گاهی خانه‌هایمان را زودتر از خودروهایمان تخریب می‌کردیم.

در کشور ما شهروندان برای برخورداری از حداقل سطح خدمات شهری ناچارند به کلان‌شهرها مهاجرت کنند. تقاضای مازاد، قیمت‌های زمین شهری را به سوی نقاط تعادلی بالا و بالاتر هدایت کرده است و به همین دلیل در کلان‌شهرها، «سهم زمین از قیمت واحد مسکونی» به‌طرز غیرعادی بالا رفته است. کمبود عرضه‌ زمین شهری به‌خوبی در تراکم بسیار بالای کلان‌شهرهای کشور و به‌خصوص تهران نمایان است. در حال حاضر در میان ۱۰۰ شهر اول پرجمعیت دنیا، تهران دوازدهمین شهر متراکم است که عمدتا پس از شهرهای کشورهای پرجمعیتی نظیر هند، بنگلادش، پاکستان و فیلیپین قرار دارد.

غیر از تورم ناشی از افزایش قیمت زمین، عدم توسعه‌ انبوه‌سازی نیز یکی از دلایل رشد سازندگان انفرادی و بی‌تجربه محسوب می‌شود، و الا چگونه ممکن است برای سازندگان غیرحرفه‌ای با وجود بهره‌وری پایین و عدم‌دسترسی به روش‌های کنترل هزینه و مدیریت پروژه و حتی عدم امکان بهره‌گیری از صرفه‌های ناشی از مقیاس، فرصت رقابت با انبوه‌سازن فراهم بوده باشد. بدیهی است که حضور انبوه‌سازان مستقیما به حضور توسعه‌گران گره خورده است. با فعال‌شدن توسعه‌گران در کشور و افزایش عرضه‌ زمین شهری، علاوه بر کاهش قیمت زمین شهری و افزایش سطح کیفیت زندگی شهری، زمینه برای توسعه‌ انبوه‌سازی فراهم می‌شود. با حضور گسترده‌ انبوه‌سازان، هزینه‌های ساخت‌وساز و متعاقبا قیمت‌تمام‌شده‌ تولید مسکن به‌واسطه‌ صرفه‌های ناشی از مقیاس و نیز افزایش بهره‌وری کاهش می‌یابد.

دلیل اصلی دیگر در بالا بودن قیمت مسکن رویکرد کاسبکارانه شهرداری ها است.به نحوی که شهرداری ها به مسکن به چشم یک درآمد بالقوه خوب برای بودجه نگاه می کنند.  اتکای بیش از حد بر درآمدهای ناپایدار آن‌هم از مجرای فروش تراکم، نه‌تنها سطح دسترسی به خدمات شهری و کیفیت زندگی شهرنشینی را به طرز قابل‌ملاحظه‌ای کاهش داده بلکه شهرداری‌ها را برای افزایش غیرمنصفانه‌ قیمت پروانه‌های ساخت‌وساز انگیزه‌مند کرده است. در سال‌های اخیر بالارفتن هزینه‌ پروانه‌ها، بخش غیرقابل اغماضی از افزایش هزینه‌ تمام‌شده‌ واحدهای ملکی و از جمله واحدهای مسکونی را توضیح می‌دهد.

راه حل چیست؟

در دنیا دولت‌ها عموما با کمک به تشکیل نهادها و توسعه‌ فعالیت‌هایی که بخش خصوصی به‌طور طبیعی به آنها ورود نمی‌کند، نقش عمده‌ای در توسعه‌ طرف تقاضای بخش مسکن ایفا می‌کنند. به‌عنوان مثال ایجاد نهادهای بیمه‌کننده‌ وام‌های رهنی دهک‌های درآمدی پایین‌تر از متوسط به توسعه‌ بازار اولیه‌ رهن کمک می‌کند. با وجود این نهادها بانک‌ها برای اعطای وام رهنی به خانوارهای کم‌بضاعت انگیزه‌مند می‌شوند. همچنین تاسیس نهادهای خریدار وام‌های رهنی نیز از مسیر توسعه‌ بازار ثانویه‌ رهن، به رونق بازارهای اولیه رهن کمک می‌کند.

در کشور ما تقاضا به‌اندازه‌ کافی برای مسکن وجود دارد، ولی به‌دلیل فقدان نهادهای واسطه‌ای و عدم‌برخورداری از سطح حداقل خدمات مالی، بسیاری از متقاضیان به اشخاص یا شرکت‌هایی رجوع می‌کنند که از صلاحیت کافی برای ارائه‌ خدمات برخوردار نیستند. به همین دلیل در سال‌های گذشته بارها شاهد بوده‌ایم که سرمایه‌ زندگی بسیاری از شهروندانمان مثلا در اثر پیش‌خرید واحدهای مسکونی از اشخاص کلاهبردار بر باد رفته است.

حداقل نقشی که انتظار می‌رود نهادهای مالی در بازار مسکن بر عهده بگیرند این است که با قرار گرفتن بین متقاضیان و عرضه‌کنندگان، از طریق کاهش ریسک‌های عملیاتی انجام معاملات، در جهت حفظ پس‌اندازها و سرمایه‌های طرفین معاملات گام بردارند.

سیاست‌هایی که برای توسعه‌ طرف عرضه و تقاضا پیشنهاد شد، عموما بلندمدت هستند. این سیاست‌ها در واقع با ایجاد زیرساخت‌های لازم فرصت رشد بازارهای خرید و البته اجاره‌ مسکن را فراهم می‌کنند. در عین حال طی دوران رکود جاری آحاد مردم به مسکن نیاز دارند و بنابراین نمی‌توان از سیاست‌های کوتاه‌مدت صرف‌نظر کرد.

یکی از سیاست‌هایی که دولت می‌تواند در دستور کار قرار دهد، توسعه‌ بازار اجاره‌ مسکن است دوران چندساله‌ رکود، قدرت خرید بسیاری از خانوارهای ایرانی کاهش پیدا کرده است، دولت می‌تواند از طریق نهادسازی با تقویت طرف عرضه‌ واحدهای استیجاری، امکان دسترسی به واحدهای مسکونی مناسب را برای بخش بزرگی از متقاضیان مسکن اجاره‌ای فراهم کند.

در دنیا نهادها و ابزارهای متنوعی برای توسعه‌ بازار اجاره طراحی شده است. یکی از مهم‌ترین این نهادها، صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات است. این صندوق‌ها با بهره‌گیری از ظرفیت‌های تامین مالی بازار سرمایه، به خرید عمده‌ واحدهای ملکی اقدام می‌کنند و سپس با واگذاری واحدهای ملکی به مستاجران به اجاره‌داری می‌پردازند. این صندوق‌ها از یک طرف با «تبدیل به سرمایه کردن» جریان‌های نقدی ناشی از اجاره، دارایی‌های ملکی مالکان را آزاد می‌کنند و از طرف دیگر با عرضه‌ انبوه آنها در بازار اجاره از قیمت اجاره‌ واحدهای مسکونی می‌کاهند.

ولی در کشور ما در غیاب نهادهایی که حاضر باشند این‌گونه خدمات را با قیمت‌های منصفانه ارائه دهند، شاهدیم بسیاری از انبوه‌سازان برای رهایی از دغدغه‌های سروکله‌زدن با تعداد زیادی متقاضی، به ساخت‌وساز مسکن لوکس روی آورده‌اند.

راه حل دیگری که عموم کارشناسان برآن هم نظرند اعطای تسهیلات بدون ضامن و تنها با رهن سند ملک و کم سود بانکی با قسطی بسیار پایین که عموم مردم بتوانند از آن استفاده کنند قسطی  در حدود پانصدهزار تومان و پایین تر که مردم از عهده آن برآیند.

برای آن که موضوع از دید مردم شفاف تر شود با چند از فعالان بازار و کارشناسان در تهران و شهرستان های دیگر مصاحبه کرده ایم که در زیر می آید:

محمود نوروزی رئیس اتحادیه مشاورین املاک اراک با اشاره به تاثیر تسهیلات مسکن در این حوزه اظهار داشت: تسهیلات ارائه شده به این حوزه تاثیر به سزایی را در خروج از رکود مسکن نداشته است چرا که سود بازپرداخت این تسهیلات نه تنها کاهش نیافته است بلکه نسبت به ۳ سال گذشته با افزایش هم همراه بوده است.

نوروزی ادامه داد: تا پیش از این بانک مسکن تسهیلات ارائه شده به این بخش را تا ۱۲ درصد سود تعیین کرده بود این میزان سود بعدها که به اوراق تبدیل شد تا ۱۷٫۵ درصد هم رسید که اگر پول خرید اوراق هم حساب شود با سود ۲۳ درصد باید این وام را به بانک برگردانند.

رئیس اتحادیه مشاورین املاک اراک با عنوان اینکه اوراق باید ارزان قیمت به دست مردم برسد و یا اینکه حتی بدون این اوراق چنین وام هایی را پرداخت کنند، افزود: بالا بودن قیمت اوراق و سود بازپرداخت تسهیلات مسکن باعث شده تا مردم تمایلی برای گرفتن این وام ها نداشته باشند.

سید کمال الدین شهریاری عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز با بیان ارزیابی خود از وضعیت فعلی بازار مسکن اظهار داشت: بازار مسکن در حال حاضر در یک رکود طولانی مدت به سر می برد که این رکود از اواخر سال ۹۱ گریبانگیر این بخش شده است.

وی با توجه به علت بوجود آمدن رکود بلند مدت اینچنینی، بیان داشت: در سال ۹۱-۹۲ بازار مسکن با یک افزایش قیمت شدیدی مواجه شد و درواقع انرژی زیادی را در خود ذخیره کرد که در این دوره بلند مدت رکود در حال خالی کردن این انرژی است.

عضو کمیسیون عمران مجلس با عنوان اینکه این انرژی ذخیره شده در بازار مسکن تخلیه شده اما هنوز مسکن در شرایط رکودی قرار دارد، افزود: علت رکودی بودن بازار مسکن با وجود تخلیه انرژی حاصل از افزایش قیمت به یکباره در این حوزه رکود حاکم بر اقتصاد کشور است، در واقع کاهش تورم به همراه افزایش رکود در اقتصاد یکی از مسائلی است که بازار مسکن نیز دامن گیر این قضیه شده است.

شهریاری با توجه به تسهیلات اختصاص داده شده به این بخش، بیان داشت: وام های اختصاص داده شده به حوزه مسکن تنها بخش کوچکی از این بازار را توانست بهبود بخشد آن هم تنها بخشی بود که میزان این تسهیلات بخش زیادی از هزینه خرید آن خانه ها را پوشش می داد و گرنه در عمده بازار مسکن این وام ها نتوانست کاری را پیش ببرد.

وی در پایان با اشاره به اینکه بازار مسکن هنوز در رکود به سر می برد خاطر نشان کرد: تسهیلات مسکن باید تا ۸۰-۹۰ درصد از هزینه های خرید مسکن را پوشش دهد که متاسفانه میزان وام مسکن با وجودی که در چندوقت اخیر افزایش چشمگیری داشته اما باز هم نمی تواند میزان هزینه های خرید مسکن را پوشش دهد.

با بررسی چند بعدی پدیده مسکن باید گفت سیاست غلط دولت ها و نگاه درآمدی دولت، بانک ها و شهرداری ها  به مسکن  از طرفی و نبود سازمان و بنیادهای تعاونی مسکن مطمئن که مردم بتوانند با سرمایه حداقلی  صاحب خانه شوند باعث شده مسکن با شرایط وخیم و خطرناک روبرو شود.