گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه سال ۱۳۹۴» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، را منتشر کرد.

توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است. در این گزارش آمده است:

در اسفندماه سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۳ هزار و ۱۳۹ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۸٫۵ درصد کاهش نشان می‌دهد.

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۲٫۱ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳٫۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.

در اسفندماه سال ۱۳۹۴ از میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیش‌ترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله‌شده معادل ۸۲٫۷ میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با ۲۱٫۴ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

خاطرنشان می‌نماید، گزارش ذیل صرفاً معطوف به بررسی حوزه «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» است.

*حجم معاملات مسکن

در اسفندماه سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۳٫۱ هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۸٫۵ درصد کاهش نشان می‌دهد.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده به تفکیک عمر بنا در اسفندماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا ۵ سال ساخت با سهم ۵۵٫۸ درصد بیش‌ترین حجم از واحدهای مسکونی معامله‌ شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مزبور در مقایسه با اسفندماه سال ۱۳۹۴، ۲٫۴ درصد کاهش نشان می‌دهد.

توزیع تعداد معاملات انجام‌شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در اسفندماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۴٫۹ درصدی از کل معاملات،‌ بیش‌ترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴، ۲ و ۸ به ترتیب با سهم ۱۰٫۵، ۹٫۴ و ۵٫۹ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

شایان‌ذکر است ۷۰٫۴ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفاً مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیش‌ترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۸، ۱۴، ۱۵، ۱۰، ۱، ۷ و ۳) بوده و ۱۲ منطقه دیگر تنها ۲۹٫۶ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

*تحولات قیمت مسکن

در اسفندماه سال ۱۳۹۴، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۲٫۱ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷٫۵ و ۳٫۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.

بیش‌ترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۱۱ (معادل ۵٫۲ درصد) و بیش‌ترین کاهش قیمت به منطقه ۱۰ (معادل ۲٫۶) درصد تعلق دارد.

در اسفندماه سال ۱۳۹۴ از میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیش‌ترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله‌شده معادل ۸۲٫۷ میلیون ریال به منطقه ۱ و کم‌ترین آن با ۲۱٫۴ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

* تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران در سال ۹۴

در سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۵۴/۷ هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با سال قبل ۱۰٫۳ درصد کاهش نشان می‌دهد. در این سال متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۳۸٫۹ میلیون ریال بوده است که نسبت به سال قبل با کاهش ۰٫۸ درصدی مواجه بوده است.

* سایر شاخص‌های آماری بازار معاملات مسکن

۱- توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در اسفندماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۲۵ الی ۳۰ میلیون ریال به‌ازای هر مترمربع بنا با سهم ۱۳ درصد بیش‌ترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی ۳۰ الی ۳۵ و ۲۰ الی ۲۵ میلیون ریال به ترتیب با سهم ۱۲٫۴ و ۱۲٫۲ درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

در این ماه توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده است که در حدود ۶۱٫۲ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی (۴۲٫۱ میلیون ریال) معامله شده‌اند.

۲- توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در اسفندماه سال ۱۳۹۴ نشان می‌دهد، بیش‌ترین سهم از معاملات انجام‌شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع معادل ۱۴٫۹ درصد اختصاص داشته است.

واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰ مترمربع با سهم مشابه ۱۳٫۵ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. همچنین واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کم‌تر از ۸۰ مترمربع، ۵۲٫۴ درصد از معاملات انجام‌شده را در این ماه به خود اختصاص دادند. در مجموع ۵۷٫۷ درصد از کل تعداد معاملات انجام‌شده در سال ۱۳۹۴ به واحدهای مسکونی با کم‌تر از ۸۰ مترمربع اختصاص داشته است.

۳- توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب ارزش هر واحد مسکونی

در اسفندماه سال ۱۳۹۴ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی موردبررسی، واحدهای مسکونی با ارزش ۱۳۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان با سهم ۹٫۲ درصد بیش‌ترین سهم از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص داده‌اند.

واحدهای دارای ارزش ۱۰۰ تا ۱۳۰ و ۱۶۰ تا ۱۹۰ میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم مشابه ۸٫۳ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در اسفندماه سال ۱۳۹۴ حدود ۵۰٫۶ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کم‌تر از ۲۸۰ میلیون تومان اختصاص داشته است و ۷٫۷ درصد از واحدهای مسکونی معامله‌شده نیز ارزشی بیش از ۹۸۰ میلیون تومان داشته‌اند. این سهم‌ها در اسفندماه سال ۱۳۹۳ به ترتیب معادل ۵۵٫۲ و ۶٫۹ درصد بود.

۵- در اسفند سال ۱۳۹۴ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹٫۸ و ۱۱٫۱ درصد رشد نشان می‌دهد.

ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالباً یک‌ساله تنظیم می‌گردند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب رشد متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است.

خاطرنشان می‌نماید سهم هزینه مسکن (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه ۱۰۰=۱۳۹۰) معادل ۲۸٫۴ درصد می‌باشد.

۶- جمع‌بندی

بررسی تحولات قیمت و حجم معاملات بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه سال ۱۳۹۴ نسبت به ماه مشابه سال قبل حاکی از کاهش تعداد معاملات به میزان ۸٫۵ درصد و افزایش متوسط قیمت خرید و فروش واحدهای مسکونی به میزان ۳٫۹ درصد است.

در مجموع حجم معاملات و متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در سال ۱۳۹۴ به ترتیب معادل ۱۵۴٫۷ هزار واحد مسکونی و ۳۸٫۹ میلیون ریال بود که نسبت به سال قبل از آن به ترتیب به میزان ۱۰٫۳ و ۰٫۸ درصد کاهش نشان می‌دهد.

مع‌الوصف با توجه به چشم‌انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و نیز اقدامات مناسب انجام‌شده توسط نظام بانکی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن، بهبود عملکرد این بخش هم در سمت تقاضا و هم در سمت عرضه در سال ۱۳۹۵ دور از انتظار نمی‌باشد.

بررسی تحولات بازار اجاره‌بهای مسکن در اسفندماه سال ۱۳۹۴ نیز مؤید تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم است به‌طوری‌که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹٫۸ و ۱۱٫۱ درصد رشد نشان می‌دهد. همچنین متوسط رشد شاخص مذکور در شهر تهران و کل مناطق شهری طی سال ۱۳۹۴ به ترتیب معادل ۱۱ و ۱۲٫۵ درصد بود.