بازار مسکن به شدت ملتهب و اقشار متوسط و بویژه پایین جامعه در نهایت سردرگمی و استیصال هستند. افزایش چند برابری قیمت خرید مسکن، گروه های متوسطی از مردم را که با پس انداز چندین ساله خود به دنبال خرید واحد مسکونی بودند را دچار بهت و حیرت کرده و برنامه آنها را برای خانه دار شدن، به آرزویی دور و دراز تبدیل کرده است. از طرف دیگر اوج گرفتن نرخ اجاره مسکن، مستاجرین را مجبور به ترک محلات شهر و رانده شدن به حاشیه شهرها کرده است.

* چرا اینگونه شد؟

اصلی‌ترین عامل بوجود آمدن وضعیت فعلی در حوزه مسکن را باید در کمبود تولید و عرضه مسکن طی شش سال گذشته دنبال کرد که در سایه بی‌تدبیری وزارت راه و شهرسازی دولت تدبیر و امید بوجود آمده است. بدیهی است که عدم برنامه‌ریزی و طرحریزی صحیح جهت تولید و عرضه مسکن و به دنبال آن انباشت تقاضا طی سال های گذشته، بازار مسکن را با کمبود شدید مواجه کرده است؛ این کمبود در کنار هجوم بخشی از نقدینگی موجود در کشور طی التهابات یک سال اخیر به حوزه اقتصاد مسکن و تبدیل شدن آن به یک کالای سرمایه‌ای، افزایش شدید قیمت را بوجود آورده است. این سیاست انقباضی کاهش تولید مسکن، علاوه بر آثار مخرب آن در حوزه مسکن به دلیل وجود ده ها صنعت پیشینی و پسینی صنعت ساختمان، موجبات رکود و کاهش اشتغال در مستقل‌ترین و بزرگترین بخش اقتصاد کشور را نیز به دنبال داشته است که می توانست در شرایط تحریمی امروز محمل مناسبی برای رونق اقتصادی و اشتغالزایی را فراهم نماید.

این بی تدبیری در حالی است که طبق اصل ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی، تامین مسکن متناسب با نیاز مردم بویژه برای قشر نیازمند و مستضعف جامعه از وظایف ذاتی دولت می باشد و مطابق قانون تاسیس وزارت مسکن و شهرسازی، سیاستگذاری و برنامه ریزی برای تولید و تامین مسکن در کشور بر عهده وزارت راه و شهرسازی است و در این راستا، قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن (مصوب ۱۳۸۷) وظیفه حمایتی دولت و بویژه وزارت راه و شهرسازی جهت تأمین مسکن و سهولت دسترسی فاقدین مسکن به ویژه گروه‌های کم‌درآمد به خانه مناسب را مشخص کرده است. دولت و جناب آقای آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی با اتکا بر ایده های لیبرال سرمایه‌دارانه، علیرغم صراحت و شفافیت قانون و وظیفه برنامه‌ریزی و حمایتگری در این حوزه، با عدم عمل به قانون فوق و معطل کردن سایر وظایف مرتبط از قبیل عدم راه‌اندازی «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» جهت اجرایی سازی قانون مالیات بر خانه‌های خالی، ایجاد مانع و عدم همراهی با طرح مالیات بر عایدی سرمایه مسکن (CGT)، و … عملا زمینه رکود در بازار مسکن، افزایش نجومی قیمتها و اختلالات عمده در این حوزه را به ارمغان آورد که نتیجه آن را امروز ما در کمبود مسکن و افزایش بی سامان قیمت خرید و اجاره مسکن و تحت فشار قرار گرفتن هرچه بیشتر اقشار مستضعف جامعه مشاهده میکنیم.

* چه باید کرد؟

بدیهی است که در چنین شرایطی مهمترین سیاست باید برنامه‌ریزی و طرحریزی برای تولید مسکن به نفع متقاضیان واقعی و اقشار کم‌درآمد و کم بضاعت جامعه که تحت شدیدترین فشارهای اقتصادی هستند، از یک طرف و تلاش برای خارج کردن مسکن از فعالیتهای سوداگرانه و تبدیل آن از یک کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی باشد. حال در چنین شرایطی، باید دید که طرح ها و برنامه های ارائه شده از سوی دولت، همراستا با سیاست‌های فوق هست یا خیر.

* دولت چه میکند؟

اصلی ترین طرحی که از سوی دولت و وزارت راه و شهرسازی طی یک ماه گذشته در حوزه مسکن ارائه شده و اقدامات اولیه آن نیز شروع شده است، «برنامه اقدام ملی تولید مسکن» جهت تولید ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۰ میباشد. در این برنامه که ساخت مسکن از مشارکت سرمایه‌گذارانه دولت و سرمایه‌گذار خصوصی یا انبوه‌ساز حاصل می‌شود، دولت زمین را در اختیار سرمایه‌گذار و سازنده قرار میدهد و سازنده نیز با دریافت پروانه ساخت رایگان؛ با استفاده از سرمایه آورده خویش و دریافت تسهیلات ۱۸ درصدی از بانک مسکن اقدام به ساخت واحدهای مسکونی می کند. بعد از اتمام پروژه نیز واحدهای ساخته شده با توجه به قیمت زمین و کل هزینه ساخت بین دولت و سازنده تقسیم شده و به فروش میرسد.

همانگونه که به وضوح مشخص است، در این برنامه تسهیلات عمومی از قبیل زمین، پروانه ساخت رایگان و وام ساخت در اختیاز سازنده و سرمایه‌گذار قرار می گیرد و در آن خبری از حضور و مشارکت مشتریان واقعی و یا به تعبیری مصرف کننده نهایی که متقاضیان و فاقدین مسکن هستند، وجود ندارد. در چنین شرایطی اگر هم دولت با کارشکنی سازندگان (به جهت سود ناشی از افزایش قیمت در اثر تاخیر پروژه) مواجه نشود و پروژه ها در موعد مقرر ساخته شوند، از آنجایی که واحدهای تولید شده از آن دولت و سرمایه‌گذار هستند، این واحدها به قیمت روز به بازار عرضه خواهند شد و عملا متقاضیان اصلی مسکن از خرید آنها عاجز خواهند بود؛ درواقع در چنین شرایطی، سود ناشی از تسهیلات و اعتبارات عمومی پرداختی دولت برای ساخت واحدها به جیب خود دولت و سرمایهگذاران و انبوه‌سازان خواهد رفت.

بدیهی است که چنین طرحی با مشخصات گفته شده نمی‌تواند پاسخگوی نیازهای واقعی باشد؛ آن هم در شرایطی که به اذعان کارشناسان امر حدود ۷۰ درصد از تقاضاهای موجود در بازار مسکن، تقاضاهای سرمایه‌ای و ناشی از هجوم نقدینگی های سرگردان به این حوزه است. درواقع، با مدل فوق واحدهای ساخته شده بجای اینکه به دست ۳۰ درصد متقاضی واقعی و نیازمند مسکن برسد، توسط آن ۷۰ درصد عنوان شده که صاحب سرمایه هستند، تصاحب خواهند شد. بویژه در شرایطی که هنوز طرح مالیات بر عایدی سود حاصل از خرید و فروش مسکن هنوز به نتیجه مشخصی نرسیده است. با توجه به موارد عنوان شده، درست است که این برنامه نشان‌دهنده خروج دولت از فَترت و بی عملی در حوزه مسکن میباشد ولی با نوع سیاست اتخاذ شده، نه تنها به نفع گروهها و اقشار کم‌درآمد جامعه و متقاضیان اصلی خانه‌دار شدن نیست، بلکه به نوعی در ادامه سیاست‌های شش سال گذشته دولت در قالب طرح های صندوق زمین و ساختمان و یا صندوق پس‌انداز یکم به نفع سازندگان و سرمایه‌داران فعال در حوزه مسکن می‌باشد نه مستضعفین جامعه.

طرح دیگری که طی روزهای اخیر و از سوی وزیر اقتصاد عنوان شده است، ارائه وام اجاره به مستاجران جهت تامین بخشی از ودیعه رهن منزل و پرداخت آن به حساب مالکان یا موجران است. این طرح در شرایطی به مراتب نامناسبتر از طرح اول و با یک سیاست کاملا منفعلانه، نه تنها مسئله‌ای را مرتفع نمی کند بلکه با ورود نقدیگی بیشتر به این حوزه موجبات افزایش بیشتر ودیعه‌ها توسط بازیگران اصلی این حوزه یعنی مالکان و بنگاهداران را فراهم میکند. از طرف دیگر، این طرح با واقعیت موجود در جامعه منافات دارد. به این صورت که در حال حاضر مشکل بسیاری از مستاجران، مطالبه اجاره‌های بسیار بالا توسط مالکان است نه ودیعه رهن منزل؛ بنابراین با دادن وام ودیعه عملا نه تنها باری از دوش خیل عظیم مستاجران برداشته نمی شود بلکه باعث کوچکتر شده سفره آنها و افزایش بیشتر سهم هزینه مسکن در سبد خانوار آنها خواهد شد.

در کل به نظر میرسد دولت یازدهم و دوازدهم که با بکارگیری وزرایی با انگاره‌های سرمایه‌دارانه و در تضاد با روح قانون اساسی کشور و سیاستهای کلی ابلاغی نظام و قانون مصوب مجلس، باعث بروز مسائل و مشکلات موجود در حوزه مسکن گردیده است، با از دست دادن فرصت ایفای نقش حمایتی در تولید و عرضه مسکن و عدم سیاستگذاری صحیح در این عرصه، با طرح های ارائه شده بیشتر از اینکه به دنبال رفع ریشه‌ای مسائل باشد، به فکر تجویز طرحهای تسکینی و زودگذر است تا از حجم و میزان مطالبات عمومی در آستانه رویدادهای سیاسی آتی بکاهد.

یک نقد جدی و کلی هم به این نوع از طرح‌ریزی‌ها و برنامه‌ریزی‌های خلق‌الساعه در این دولت و سایر دولتها وارد است و آن این است که در اضطرار ناشی از پاسخ سریع به مسائل و مشکلات موجود، معمولا نگاه کیفی و فرهنگی به این عرصه‌ها، اصلا مورد توجه و اِمعان نظر برنامه‌ریزان و مجریان قرار نمیگیرد. به عنوان نمونه یکی از ایده‌های نظام در حوزه ساخت و ساز و مسکن و شهرسازی، دستیابی به معماری و شهرسازی ایرانی_اسلامی میباشد که در اکثر سیاست‌های کلی ابلاغی مرتبط با این حوزه و اسناد ملی موجود بویژه در سیاست‌های کلی حوزه شهرسازی، مسکن، خانواده، نقشه مهندسی فرهنگی کشور و … بدان توجه شایسته شده است. بدیهی است که توجه به این ایده‌های کیفی و فرهنگی است که میتواند بُعد اسلامیّت طرح‌ها، برنامه ها و ساختارها را شکل بدهد؛ برای مثال در همین حوزه تولید مسکن، در شرایط بی‌تناسبی فرهنگیِ این طرحها با مخاطبین خود، در بهترین حالت و به شرط تحقق کامل برنامه‌ها، در نهایت مردم صاحب «سرپناه» خواهند شد نه آن چیزی که در فرهنگ ایرانی – اسلامی «خانه» خوانده میشود.

دکتر بهزاد عمران‌زاده

مدیر مرکز معماری و شهرسازی اسلامی ژرفا_دکترای برنامه ریزی شهری و متخصص امور شهری